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地产及物管行业周报:维持行业弱复苏、结构强弹性判断

2023-04-23 20:30:47    来源:和讯申万宏源研究袁豪/曹曼


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本期投资提示:
房地产行业数据:上周(23/04/15-23/04/21)34 个重点城市新房合计成交399 万平米,环比-5%;其中,一二线环比-4%、三四线环比-9%;4 月累计一手房月成交同比+21%,较3 月-11pct;其中,一二线同比+34%、三四线同比-44%,分别较3 月-14pct 和-12pct。上周13 个重点城市二手房成交153 万平米,环比-4%;4 月累计成交同比+61%,较3 月-19pct。库存方面,上周15 城推盘159 万平米,对应周成交/推盘比1.08 倍,最近3 个月(23 年1-3 月)分别为1.45 倍、1.34 倍和1.00 倍。截至上周末,15 城可售面积为9,547 万平米,环比-0.1%;3 个月移动平均去化月数为13.4 个月,环比-0.3 个月,我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
主要政策新闻:宏观方面,统计局公布1-3 月份全国房地产开发投资2.6 万亿元,同比-5.8%;商品房销售面积3.0 亿平,同比-1.8%。财政部公布一季度国有土地使用权出让收入8,728 亿元,同比-27%。央行货币政策司司长邹澜指出我国不存在长期通缩基础,近期房地产金融数据有所好转,居民消费和投资意愿回升;截至3 月末,符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96 个,其中83 个城市下调、12 个城市取消下限。行业方面,贝壳研究院监测显示,4 月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%,环比-1BP;二套为4.91%,环比持平。江西南昌公布中心城区房屋征收补偿房票安置政策;2022 年至今,厦门、贵阳、无锡、南京等近30 省市已推行房票安置政策,各地通常给出政策性奖励、契税减免、限购放宽等优惠。公积金政策方面,杭州市多子女家庭、宁波本科硕士人才贷款额度均有20-30%上浮。绍兴市上虞区日前出台13 条优化生育政策,预计年财政经费支出1 亿余元。土地方面,上海2023 年首轮供地19 宗,其中 4 宗底价成交、15宗进入一次性报价。
公司动态跟踪:华侨城3 月销售额85 亿元(+5%)。23Q1 业绩:保利发展营收400 亿元(+19%),归母净利润27 亿元(+8%);招商蛇口营收150 亿元(-20%),归母净利润2.7 亿元( -39%);招商积余营收33 亿元(+30%),归母净利润1.8 亿元(+27%)。融资方面,首开股份拟发行90 亿元/7 年中票;华发股份拟发行50 亿元/270 天超短期融资券。越秀地产拟按每持有100 股股份可获发30 股供股股份的基准,认购价9.0 港元(较前日收盘价折让28.3%),供股数量9.29 亿股,占供股完成后公司已发行股份的23.08%,募资总额83.6 亿港元。大悦城子公司商管天津获政府补助高质量发展专项资金2,340 万元。
一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数下跌4.72%,沪深300 指数下跌1.45%,相对收益为-3.27%,板块表现弱于大市,在31 个板块排名中排第28 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为:ST 新城、中国国贸、ST 云城、华联控股、万业企业,上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为新华联、嘉凯城、中天金融、万通发展、三湘印象。板块表现方面,物业管理板块个股平均下跌4.68%,沪深300 指数下跌1.45%,相对收益为-3.23%,板块表现弱于大市。当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为10.8/7.4 倍;物管22/23PE 均值分别为16/11 倍。
投资分析意见:我们认为,我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑,而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复,预计供需两端政策仍将更加积极,近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策,而基础设施REITs 扩围至商业地产,表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场;并预计房地产行业销售也将逐步改善,并格局优化下优质房企成长空间打开,将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股;H 股:越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务,建议关注:招商积余。
风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期;物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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